拖欠房租、業主受損,長租公寓頭部企業遭遇密集維權

  • 時間:2020-03-13 15:04 編輯:天臺房產網 來源:中國房產協會 閱讀:115
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摘要:  與青客公寓(QK)的“拉鋸戰”持續一個多月后,業主王君仍未收到被拖欠的房租。1月23日,青客將一季度房租打至王君“青客寶”賬戶,但無法提現。此后,王君接到青客電話,要求她免租三個月,不同意的話拒付后續房租。̳

  與青客公寓(QK)的“拉鋸戰”持續一個多月后,業主王君仍未收到被拖欠的房租。1月23日,青客將一季度房租打至王君“青客寶”賬戶,但無法提現。此后,王君接到青客電話,要求她免租三個月,不同意的話拒付后續房租。

  早在去年底,青客便針對部分虧損房源,要求房東降租或解約。新冠肺炎疫情發生后,事態愈演愈烈,大批青客業主被“強制免租”。遭業主反對后,青客姿態略緩,要求免除半個月房租,或僅支付一個月房租、季付改為月付。

  房東不接受,事態便僵持不前。春節前,王君所在的電商公司倒閉,至今待業在家,丈夫所在私企也已拖欠2個月工資。賬單上,每月固定的9700元房貸讓這個家庭如背重負。王君從未像現在這樣,渴望糾紛解決,渴望復工。

  “雪上加霜”的境遇同時降臨到企業和個人身上。青客表示,此次疫情不同于普通的經營虧損和經濟下行,其影響已遠超公司作為一家企業所能承受的極限范圍。當深陷虧損泥淖的長租行業遭遇挑戰,沒有一方主體能置身事外。

  房租支付“一拖再拖”

  緊張態勢自去年末就已現端倪。

  2019年12月份,李芳接到青客工作人員電話,要求協商降租,下降幅度500元左右。如果不同意,青客要求將租金支付方案由季付改為月付。李芳隨一眾業主奔到青客公司,試圖協商,但遲遲未果。青客僅稱,李芳們托管出去的為“虧損房源”。

  虧損幅度多大?據業主回憶,在青客出具的計劃降租、解除合同名單中,不乏月虧損超5000元、6000元的房源。彼時,青客員工表示,虧損額超過2000元/月的房源,將與房東協商解約。

  青客曾于過往幾年高速擴張,上述房源多為當時高于市場價收來。在業主收到的《降租解約溝通函》中,青客表示,公司每月支付給業主的租金已遠遠超出從租客處收取的租金,屬于“高進低出”情形。

  降租解約事件未平,新冠肺炎疫情突襲。疫情發生后,青客給房東發短信稱,因不對拖欠的租客進行催收、暫停房屋出租業務,青客公司既無法足額收取租客的租金,又出現大量房屋空置,因此無法向房東支付租金。

  在與房東交涉時,青客要求前者免租2~3個月。房東不同意,青客便稱至少免租半個月,或僅支付1個月房租,剩余2個月在合同全部到期后支付;季付改成月付。如果協商未果,房東便收不到后續房租。

  這種態度讓大部分業主難以接受。“青客員工第三次打電話叫我免租時,我說要告他們,他們說你去呀,就再也沒聯系過我了。”王君說,按照以往流程,青客會在25日前將租金打入青客寶(青客自有APP),再由房東操作退款到銀行卡。

  但至今,王君應于1月份收到的12423.7元,仍在青客寶內無法提現;李芳同意按月支付,但只收到1月份房租,便再也沒有后續。

  與此同時,多位房東被拖欠水電費。按合同約定,使用房屋所發生的水、電、通信等費用,青客承擔。但王君表示,自己的房子被欠三個月水電費,有房東被欠金額已上千元。如果一直拖延,供電局會上報征信部門。

  青客與業主矛盾重重,租客也受到牽連。黑貓投訴上,有租客表示,“青客于2月24日和房東解除合同,房東要求我立刻搬離。”數次問青客索要解約通知書,立刻停止貸款,注明何時退還押金等,青客以未復工為由,不予辦理。

  上市融資難扭虧損

  種種沖突下,外界質疑青客無力支付房東租金,資金鏈已然承壓。青客對外表示,在目前新冠肺炎疫情影響下,長租公寓行業資金鏈普遍吃緊,但青客資金運營狀況較好,不存在資金鏈斷裂問題。

  但從最新財報數據看,青客的盈利現狀并不樂觀。2月19日,青客公布首份上市財報,2019財年青客凈虧損4.89億元。至此,青客已于2017~2019年連續三個財年虧損,累計虧損額達22.78億元。

  去年11月上市時,青客公寓創始人兼CEO金光杰難掩對資金的渴求。在他看來,上市對青客的改變,包括融資渠道平衡股債、利潤率好轉、降低資金使用成本等。“長租公寓企業雖然看上去不賺錢,但它是增長型企業,具有投資價值。”

  然而,2019財年第四季度,青客營業虧損1.01億元,歸母凈利潤-2.47億元,同比下降12.44%。2019財年,青客總負債26.11億元,資產負債率高達145.08%,經營活動現金流凈額已連續3個財年為負。

  青客成立于2012年,是國內較早涉足長租公寓的玩家之一。彼時,青客可提供出租的公寓房源僅900多間。隨著入局競爭者越來越多,青客加緊擴張步伐,到2018年底,房源數量已飆升至9.12萬間。

  急速擴張離不開青客對“高進低出”模式和“租金貸”的使用。“租金貸”即長租企業通過引入銀行、小貸公司等金融平臺,與其簽訂分期付款租賃貸款合同,金融機構將貸款一次性付給長租企業,租客可按月或按季度向金融機構還清租房貸款。

  優客逸家CEO劉翔接受媒體采訪時表示,假設每間房月房租1000元,租客按押一付三付款,簽約后企業可拿回四五千元。但依賴大比例長周期預收的企業,會要求按年甚至兩年預收租金,租戶現金不足,可選擇“租金貸”支付租金。

  這種模式下,通過“租金貸”撬動的資金為企業發展不斷輸血,但暗藏隱疾。一旦經營業績下滑,資金周轉受限,企業資金鏈便會嚴重吃緊。如果企業跑路,房東收回房源,但租客與金融機構仍存借貸關系,即使被趕出住處仍要繼續還債。

  “如果一個月能新簽10000間房,帶來的現金流就是1個多億,甚至2個多億。同樣,如果新簽大減,現金流損失也相當巨大。”劉翔稱,受疫情影響,新簽租房量驟降時,依賴大比例長周期預收的企業受到的影響就非常大。

  據青客招股書,截至2019年6月,青客公寓與11家金融機構合作提供租金貸,有65.2%的租客使用租金貸,另有16.5%的租客正在申請租金貸。

  同時,2019財年,有48.4%的租客在預付款涵蓋的租賃期內終止合同,即使扣除押金,青客公寓表示仍有可能沒有足夠的資金歸還所有未使用的租金,該財年約有4.6%的租戶拖欠租金或租金貸。

 如何拯救長租公寓?

  疫情放大長租公寓風險,青客面臨的爭議并非個例。

  黑貓投訴上,包括自如、蛋殼、巢客、美麗屋等長租品牌,投訴量日日攀升。有巢客房東表示,2019年7月與巢客簽署委托合同,合同期限4年,2020年2月23日租金至今未支付。3月1日起,巢客電話打不通,商家是不是已經卷款逃走了?

  另有美麗屋業主稱,本應支付的下季度房租,現已拖欠超過一星期,理由是由于疫情,業主應該減免兩個月房租。我拒絕后,美麗屋依然沒有支付,亦沒有說明后續處理辦法。企業借疫情之名,不遵守合同,綁架業主和租戶。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,疫情暴露出長租企業管理不到位,應對能力較為欠缺,合同管理上也存在問題。租賃企業應本著平等自愿和誠實信用原則,與出租人協商疫情防控期間租金減免、延緩支付。拒付租金等做法不可取,不可隨意調整合同內容。

  據房東東數據,2019年,53家長租公寓出現經營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鏈危機。

  而隨著疫情暴發,企業現金流再次承壓。貝殼找房數據顯示,由于疫情影響,2020年2月,18個重點城市住房租賃總成交量環比下降幅度高達78.9%,同比降幅高達82.7%。“79%企業表示營收較去年同期下降50%以上,規模型企業虧損預估超千萬。”克而瑞稱。

  諸葛找房數據研究中心國仕英表示,疫情影響下,集中式長租公寓較為集中,方便管理協商且有房企支持,運營壓力稍小一點;分散式長租公寓業主較為分散需與多個房東進行協商,需要耗費大量人力物力財力,運營成本攀升。

  “長租公寓企業首先要維持正常的運營,其次在這個敏感時期避免較大幅度漲價及其他負面影響的爆出,保持品牌信譽;維護好現有客戶資源,避免租戶的流失;推出部分優惠措施,吸引租戶,減少空置率。”國仕英認為。

  曾經的野蠻生長時期,長租企業對規模的渴望掩蓋了盈利可持續性問題。當疫情將潛藏的問題放大,頭部企業無一幸免,商業模式均受到拷問。如何講好盈利故事,引導行業逐步回歸理性發展,長租公寓企業面前仍是一條血路。

  (文中王君、李芳均為化名)


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